CONTRACTUL DE VANZARE
Despre Contracte
Contractul este un acord de vointa intervenit intre doua sau mai multe persoane (fizice sau juridice) cu scopul de a da nastere, a modifica sau a stinge un raport juridic.
El prezinta anumite trasaturi proprii care il deosebesc de alte izvoare de obligatii civile dupa cum urmeaza:
a). existent acordului de vointa care, daca a fost realizat in limitele prevazute de lege, este suficient pentru a da nastere la obligatii, a caror executare se poate obtine, la nevoie, chiar prin constrangere;
b). principiul autonomiei de vointa, in limitele permise de lege, conform caruia partile contractante au libertatea de a hotara singure felul si continutul contractului pe care vor sa-l incheie;
c). contractul nu da nastere numai unei obligatii civile ci prin contract se stabileste conduita reciproca a partilor, cum si cand trebuie sa fie executate prestatiile, consecintele care decurg din executarea lor.
Definitie
Contractul de vanzare este un contract prin care una dintre parti – vanzatorul – stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti – cumparatorul – care se obliga a plati vanzatorului pretul bunului.
Cadrul legal
Izvorul principalelor reglementari il constituie Codul Civil intrat in vigoare la 01.10.2011 care in Cap. I, Titlul IX, Diferite contracte speciale, stabileste si lamureste diferitele aspecte ale transferului de proprietate.
Vanzarea terenurilor mai este reglementata si de alte acte normative, cum ar fi, Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, Legea nr. 18/1991 - Legea fondului funciar sau Legea nr. 16/1994 – Legea arendarii.
Caractere juridice
Contractul de vanzare este caracterizat de urmatoarele trasaturi juridice:
- este bilateral (sinalagmatic) – exista obligatii in sarcina fiecarei parti semnatare;
- este consensual – reprezinta acordul de vointa al partilor;
- este cu titlu oneros – fiecare dintre parti urmareste un interes material, stipuland primirea unei anumite prestatii in schimbul aceleia pe care o face, urmarind deci realizarea unui folos patrimonial;
- este comutativ – intinderea temporal a prestatiilor partilor este certa cunoscandu-se de la momentul incheierii contractului;
- este solemn (formal) – pentru validitatea caruia legea cere expres respectarea unei forme determinate (scris si autentificat);
- este translativ – prin stramutarea dreptului de proprietate
Obiectul contractului si obligatiile partilor
Orice imobil poate fi vandut in mod liber, daca vanzarea nu este interzisa ori limitata prin
lege sau prin conventie ori testament.
Obiectul contractului de vanzare il constituie, pe de o parte, imobilul vandut, pentru vanzator, si pe de alta parte, pretul platit, pentru cumparator.
Imobilul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele trei conditii:
a). sa fie in circuitul civil;
b). sa existe in prezent;
c). sa fie determinat – determinarea se face prin descrierea sa.
Pretul ca presatiune a cumparatorului trebuie sa indeplineasca si el trei conditii:
a). sa fie stabilit intr-o suma de bani – in practica, este uzuala folosirea monedei unice europene ca moneda de referinta desi potrivit legislatiei in vigoare plata pretului se face in mod obligatoriu in moneda nationala;
b). sa fie sincer si serios – sa nu fie nici stimulat sau fictiv si nici derizoriu;
c). sa fie determinat.
Obligatiile vanzatorului
Vanzatorul are urmatoarele obligatii principale:
a). sa transmita proprietatea imobilului vandut;
b). sa predea imobilul;
c). sa il garanteze pe cumparator contra evictiunii si viciilor imobilului.
Vanzatorul este de drept obligat sa il garanteze pe cumparator impotriva evictiunii care l-ar impiedica total sau partial in stapanirea netulburata a bunului imobil vandut.
Evictiunea reprezinta pierderea totala sau partial a posesiei ori a dreptului de proprietate asupra unui bun dobandit prin cumparare, in favoarea unei terte persoane, careia ii este recunoscut legal un drept real asupra respectivului bun.
Garantia este datorata impotriva evictiunii ce rezulta din pretentiile unui tert numai daca acestea sunt intemeiate pe un drept nascut anterior datei vanzarii si care nu a fost adus la cunostinta cumparatorului pana la acea data.
Deasemenea vanzatorul garanteaza cumparatorul contra oricaror vicii ascunse care fac bunul vandut impropriu intrebuintarii la care este destinat sau care ii micsoreaza in asemena masura intrebuintarea sau valoarea incat, daca le-ar fi cunoscut, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi oferit un pret mai mic.
Se considera ca este ascuns, acel viciu care la data predarii, nu putea fi descoperit, fara asistenta de specialitate, de catre un cumparator precedent si vigilent.
Vanzatorul nu datoreaza garantie contra viciilor pe care cumparatorul le cunostea la incheierea contractului.
Tot in sarcina vanzatorului ca obligatie consfintita de Codul Fiscal este plata impozitului pe suma incasata ca pret al vanzarii.
Obligatiile cumparatorului
Cumparatorul are urmatoarele obligatii principale:
a). sa preia bunul vandut;
b). sa plateasca pretul vanzarii.
In lipsa de alta stipulatie contrara, cheltuielile pentru incheierea contractului de vanzare sunt in sarcina cumparatorului.
De asemenea, in absenta unei clauze contrare, cheltuielile aferente operatiunilor de plata a pretului sunt in sarcina cumparatorului.
